Земля оформлена на умершего: как доверенность «пережила» доверителя и сломала наследование

В наследственных делах нередко встречается, казалось бы, типовой сюжет: у наследодателя есть дом, а земельный участок под ним «не оформлен» — нотариус, естественно, не включает такой объект в наследственную массу, и наследникам приходится идти по пути оформления прав. Снаружи это выглядит банально.

Но иногда за «простым отказом нотариуса» скрывается юридическая конструкция, которая ломает логику наследования полностью: имущество как будто есть (в ЕГРН стоит запись на наследодателя), но наследовать его нельзя. Именно с таким случаем мне довелось столкнуться.

Ниже — разбор ситуации и выводы, которые полезны всем, кто занимается наследством, землей и регистрацией прав.

1) Почему дело казалось простым

Изначально дело воспринималось стандартно:

• есть земельный участок под домом;
• участок не проходит у нотариуса как наследственное имущество;
• нотариус отказывает во включении в наследственную массу.

Однако при изучении материалов выяснилось, что проблема не в неполноте документов, а в пороке основания возникновения права.

 2) Что оказалось на самом деле: земля предоставлена… умершему

Выяснилось, что заявление о предоставлении земельного участка подавали несколько лиц (сособственники дома), а один из заявителей действовал через представителя по доверенности.

Ключевое обстоятельство:

• доверитель (будущий «собственник» доли участка) умер к моменту подачи заявления;
• следовательно, представитель подписал заявление уже после смерти доверителя;
• орган местного самоуправления все равно вынес распоряжение о предоставлении участка, включив умершего в состав приобретателей, и право было зарегистрировано в ЕГРН.

С юридической точки зрения это выглядит как парадокс:
в реестре наследодатель — собственник, но в наследстве такой объект «не живет», потому что нотариус справедливо оценивает цепочку документов: приобретение доли оформлено после смерти, а значит есть дефект в самом основании.

 3) Почему нотариус отказал и был прав

Нотариус в наследственном деле не «расследует» споры о праве. Его задача — включать в наследственную массу то, что принадлежало наследодателю на день смерти, либо очевидно переходит по закону без спора.

Здесь же права на землю возникали из административного акта (распоряжения) и регистрации, произведенной на основании заявления, подписанного представителем.

А доверенность — вещь строго личная. По п. 5 ч. 1 ст. 188 ГК РФ доверенность прекращается вследствие смерти гражданина, выдавшего доверенность. Это означает:

• после смерти доверителя представитель не может совершать юридически значимые действия «от его имени»;
• любое заявление, подписанное «по доверенности» после смерти, — юридически дефектно.

Именно поэтому нотариус отказал: формально в ЕГРН запись есть, но ее происхождение спорное и связано с действием, которое не могло быть совершено.

 4) Реакция органов: «в ЕГРН же записано — значит, нормально»

Дальше начинается типичная административная ловушка:

• Росреестр видит основание регистрации (распоряжение + заявление) и говорит: «у нас запись есть».
• профильные подразделения администрации и градостроительства ориентируются на «факт регистрации» и разводят руками: «если зарегистрировано, значит, законно».

На практике это выглядит как коллективная растерянность: все понимают, что результат странный (земля у умершего), но каждый орган функционально ограничен: Росреестр регистрирует, администрация издает акты, нотариус наследует — и ни один из них не «склеивает» всю цепочку в единое юридическое целое.

5) Процессуальное решение: оспаривать не запись, а основание

В такой конструкции бить нужно не по следствию (запись ЕГРН), а по причине — административному акту, который породил право.

Поэтому был выбран путь:

• оспорить распоряжение о предоставлении земельного участка в порядке административного судопроизводства.

Логика простая: если акт незаконен, то он не может быть надлежащим основанием возникновения права, а значит «висеть» на нем регистрация долго не должна.

 6) Аргументы, которые «сработали» в суде

Судебная конструкция в таких спорах обычно держится на двух опорах (и это важно учитывать):

1. Несоответствие оспариваемого акта закону.
2. Нарушение прав административных истцов.

Это базовая рамка КАС РФ для оспаривания решений органов власти (в т.ч. по ст. 218, 226, 227 КАС РФ).

В нашем случае ключевым стало доказательство первого элемента:

• распоряжение выдано на основании заявления, подписанного по доверенности,
• но доверенность прекратилась со смертью доверителя (ст. 188 ГК РФ),
• следовательно, заявление от имени умершего не могло быть подано надлежащим образом,
• значит, и предоставление доли участка умершему — юридически невозможный результат.

Суд пришел к выводу, что распоряжение, вынесенное после смерти доверителя на основании прекратившей действие доверенности, не может быть признано законным, и удовлетворил требования: распоряжение признано недействительным.

 7) Что было дальше: «перезапуск» оформления и нормальное приобретение участка

Главный практический плюс такого подхода — он возвращает ситуацию в «нормальное русло»:

• после признания распоряжения незаконным исчезает порочная конструкция «земля на умершего»;
• наследники и прежние сособственники (заявители) заново подают заявление о предоставлении земельного участка уже в корректном составе и с корректными полномочиями;
• орган власти издает новое распоряжение и участок оформляется в собственность законно.

То есть вместо бесконечного спора «а что делать с записью в ЕГРН» мы делаем то, что и нужно было сделать изначально: правильно оформляем предоставление и только затем — регистрацию.

8) Вывод

Ситуация редкая и поучительная именно своей «неестественностью»: имущество есть, реестр показывает собственника, но наследование невозможно, потому что право возникло из процедуры, где умерший «участвовал» через доверенность.

Такие дела важны тем, что они демонстрируют: в земельно-наследственных конфликтах иногда нужно мыслить не категориями «включить/не включить в наследство», а категориями каузальности — откуда право взялось и может ли оно вообще существовать юридически.