Как безопасно купить квартиру или синдром Долиной как показатель квалификации судей
Юрист
Автор: Немцев Дмитрий Борисович
Участник конференции Праворуб в Питере 2025
Не претендую, на истину в последней инстанции, но по моему мнению эта проблема синдрома Долиной раздута, а ее решение лежит на поверхности.
Так называемый синдром Долиной, который практически ликвидировал рынок вторичной недвижимости является следствием того, что суд в её деле неправильно определил правоотношения сторон, а представитель покупателя не обратил внимание суда на элементарные вещи.
Уже не первый месяц, юридическое и близкое к нему риэлторское сообщество лихорадит от мысли, подтвержденной судебной практикой, что нет способа при покупке квартиры не лишиться потом денег и приобретенной квартиры.
А начало всему положено небезызвестной певичкой, которая продала за наличку квартиру, деньги отдала мошенникам, если не врет конечно, а суды, поверив ей на слово, что полученных за квартиру денег у певички нет, признали сделку недействительной возложив на покупателя право требования уплаченных денег с жуликов.
Все подробности этого дела мало кому известны, но и тех сведений, которые гуляют по сети достаточно, что-бы сделать следующие выводы.
Судей явно набрали по объявлению, а дипломы они купили в одном из подземных переходов. Тоже самое можно сказать про представителя покупателя.
Те кто открывал ГК РФ, знает, что в нем есть часть 1 статьи 454
По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В нашем случае, товар это квартира, а денежная сумма это пачки наличных из банковской ячейки.
Сделка состоялась? Состоялась, все довольны.
Затем, сделку признают недействительной, забыв про императивную норму:
часть 2 статьи 167 ГК РФ. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Но суды посчитали, что раз именно этих пачек денег у певички нет, то реституция не возможна.
Забыв при этом, что возврату подлежит денежная сумма, а не именно те пачки наличных, которые якобы были переданы жуликам.
А денежная сумма может быть и в безналичном виде, в иностранной валюте, в монетах по одному рублю, или иным имуществом по соглашению сторон.
Что у певички нет других денег или имущества?! Очень сомневаюсь.
Тогда почему суды не применили императивную ному закона? Для меня это загадка. И заявлял ли представитель покупателя о том, что имеет место договор купли — продажи, а не мены, который тоже не освобождает от того, что-бы все вернуть «взад» если не в натуре, то деньгами?
С бабками — мошенниками у которых зачастую жилье единственное, гораздо сложнее, тоже не все так безнадежно.
Прежде всего, нужно забыть про нал, все расчеты через банковский аккредитив, условием которого должно быть, что деньги по сделке, продавец может получить только в случае выполнения двух условий, передать квартиру по акту и предъявив в банк выписку из ЕГРН о наличии у продавца в собственности другого жилья.
Надеюсь, что кассация все расставит по своим местам.
P.S. И не стоит забывать, заключая подобного рода сделки, что нужно требовать с продавцов недвижимости справок из ФСБ, МВД, СВР, что продавец ни в каких спецоперациях ни сейчас, ни раньше не участвует и не участвовал.
Абсурд? согласен, но деньги то вполне реальные.
Благодаря ссылке от коллеги Беляева Максима Юрьевича, добавил решение первой инстанции по делу.
