Признание утратившим право пользования жилым помещением бывшей супруги продавца квартиры. Защита прав нового собственника при оспаривании сделки
Адвокат
Автор: Стрыгин Иван Викторович
В современной юридической практике нередко возникают споры, связанные с правами на жилые помещения, приобретённые в период брака и ставшие предметом отчуждения после его расторжения. Особую сложность представляют случаи, когда новый собственник квартиры вынужден защищать свои права от притязаний бывших членов семьи продавца, зарегистрированных в жилом помещении. Настоящее дело наглядно демонстрирует правовые механизмы защиты интересов добросовестного приобретателя жилья при одновременном оспаривании сделки бывшим супругом продавца.
ФАКТИЧЕСКИЕ ОБСТОЯТЕЛЬСТВА ДЕЛА
Истец обратился в суд с требованием о признании ответчицы утратившей право пользования жилым помещением — квартирой, расположенной по адресу: Кемеровская область, г. Прокопьевск, ул. 10 микрорайон.
Свои требования истец мотивировал тем, что является собственником указанного жилого помещения на основании договора купли-продажи квартиры, заключённого 11 июня 2024 года. Согласно условиям договора стоимость квартиры составила 2 200 000 рублей. Денежные средства были переданы продавцу в наличной форме, что подтверждается соответствующей распиской. Фактическая стоимость квартиры составила 5 800 000 рублей, при этом денежные средства в размере 3 600 000 рублей также были переданы истцом наличными в день заключения договора купли-продажи.
Сделка была надлежащим образом зарегистрирована, у истца возникло право собственности на указанную квартиру. На момент совершения сделки правовые препятствия для перехода права собственности отсутствовали. Квартира не находилась под арестом, не была предметом залога, иные обременения также отсутствовали.
В настоящее время в квартире зарегистрирована бывшая супруга продавца, которая в данном жилом помещении фактически не проживает более года. Фактическое место проживания ответчицы истцу неизвестно. Ответчик не несёт каких-либо затрат на содержание жилья, её имущество в квартире не находится. Между истцом и ответчицей отдельного соглашения на предмет пользования данной квартирой заключено не было.
ПОЗИЦИЯ ОТВЕТЧИКА И ДОВОДЫ АПЕЛЛЯЦИОННОЙ ЖАЛОБЫ
Решением Рудничного районного суда г.Прокопьевска Кемеровской области от 04 июня 2025 года, исковые требования были удовлетворены. Ответчица была признана утратившей право пользования жилым помещением.
В апелляционной жалобе ответчица просила отменить решение суда и принять новое решение по делу. Обосновывая жалобу, она указывала, что спорная квартира была приобретена в период брачных отношений. Брак между ней и продавцом квартиры был заключён, что подтверждается соответствующим договором. По её мнению, она являлась сособственником жилого помещения, и без её согласия была заключена мнимая сделка купли-продажи жилого помещения (квартиры). Данная сделка, по утверждению ответчицы, была совершена с целью вывода актива из спора о разделе совместно нажитого имущества.
Ответчица также указала, что в Рудничном районном суде г.Прокопьевска находится гражданское дело о признании сделки купли-продажи квартиры недействительной, применении последствий недействительности сделки, признании прекращённым права собственности. По этому делу также заявлен встречный иск о признании истца добросовестным приобретателем квартиры. Истец по делу изначально был привлечён в качестве соответчика, регулярно участвовал в судебных заседаниях и, таким образом, знал о наличии спора, однако намеренно умолчал о нём с целью получения судебного акта.
Ответчица указывала на необходимость приостановления производства по настоящему делу до рассмотрения дела о недействительности сделки. Кроме того, она ссылалась на то, что чинит препятствия для доступа к жилому помещению, а истец по делу фактически проживает в жилом помещении по иному адресу.
ПОЗИЦИИ ПРЕДСТАВИТЕЛЕЙ СТОРОН В СУДЕ АПЕЛЛЯЦИОННОЙ ИНСТАНЦИИ
Представитель ответчицы в суде апелляционной инстанции поддержала доводы апелляционной жалобы, просила отменить решение суда первой инстанции, отказать в удовлетворении исковых требований.
Представитель истца в суде апелляционной инстанции возражал против доводов апелляционной жалобы, просил оставить решение суда первой инстанции без изменения. В суде апелляционной инстанции прокурор возражала против доводов апелляционной жалобы, просила оставить решение суда без удовлетворения, поддержав доводы возражений.
ПРАВОВАЯ ПОЗИЦИЯ СУДЕБНОЙ КОЛЛЕГИИ
Судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц на основании п.3 ст.167, ст.327 ГПК РФ. Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав прокурора, проверив в соответствии с п.1 ст.327.1 ГПК РФ законность и обоснованность решения суда исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия пришла к следующему:
Согласно п.1 ст.209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. В соответствии с п.2 ст.218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии со ст.288 ГК РФ, собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Гражданин — собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.
В соответствии с п.1 ст.30 ЖК РФ, собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и в пределах его использования, которые установлены настоящим Кодексом.
В силу п.2 ст.292 ГК РФ, переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
Согласно ст.304 ГК РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
ОЦЕНКА ДОКАЗАТЕЛЬСТВ СУДОМ ПЕРВОЙ ИНСТАНЦИИ
В соответствии с п.1 ст.35 СК РФ, в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, брак между продавцом квартиры и ответчицей был заключён и расторгнут на основании решения мирового судьи судебного участка № 1 Рудничного судебного района г.Прокопьевска Кемеровской области.
По договору купли-продажи между продавцом и истцом была приобретена квартира по адресу: Кемеровская область, г.Прокопьевск, ул.10 микрорайон. Право собственности истца было зарегистрировано в установленном законом порядке.
Между тем, на дату заключения договора купли-продажи квартиры было зарегистрировано право собственности продавца. В квартире по адресу: Кемеровская область, г.Прокопьевск, ул.10 микрорайон были зарегистрированы: продавец — с определённой даты, ответчица — по настоящее время.
Свидетель суду пояснил, что проживает в квартире по адресу: Кемеровская область, г.Прокопьевск, ул.10 микрорайон. Он видел, что предыдущий собственник квартиры проживал один, несколько раз он видел с ним женщину, но та в квартире не проживала. Около года назад продавец квартиру продал, и покупатель заселился в пустую квартиру, никаких вещей, кроме мебели, в квартире не было.
ВЫВОДЫ СУДА ПЕРВОЙ ИНСТАНЦИИ
Разрешая исковые требования, руководствуясь ст.209, 218, 292, 304 ГК РФ, ст.11, 30 ЖК РФ, оценив собранные по делу доказательства, суд первой инстанции установив, что истец является собственником спорной квартиры на основании договора купли-продажи, что право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке, в принадлежащей ему квартире зарегистрирована ответчица, которая не является членом его семьи и фактически не проживает в жилом помещении, исходя из того, что регистрация ответчика в принадлежащей истцу квартире нарушает его права и законные интересы как собственника жилого помещения, пришёл к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований истца о признании ответчицы утратившей право пользования спорной квартирой.
ПОЗИЦИЯ СУДЕБНОЙ КОЛЛЕГИИ ПО ДОВОДАМ АПЕЛЛЯЦИОННОЙ ЖАЛОБЫ
Судебная коллегия не нашла оснований согласиться с выводами суда первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.
Как следует из п.3 ст.35 СК РФ, для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Нормы ст.35 СК РФ распространяются на правоотношения, возникшие между супругами, и не регулируют отношения, возникшие между бывшими участниками гражданского оборота.
Учитывая, что брак между продавцом и ответчицей был расторгнут на момент совершения сделки купли-продажи квартиры, они перестали быть супругами и приобрели статус участников совместной собственности, регламентация которой осуществляется положениями Гражданского кодекса РФ.
Таким образом, договор купли-продажи квартиры был заключён после того, как продавец и ответчица перестали быть супругами и приобрели статус участников совместной собственности, регламентация которой осуществляется положениями Гражданского кодекса РФ.
Ключевая правовая позиция: применение Постановления Конституционного Суда РФ от 13.07.2021 № 35-П. При указанных обстоятельствах ссылки апеллянта на положения ст.34, 35 СК РФ, судебная коллегия находит необоснованными. Ответчица не является членом семьи нового собственника квартиры — истца. Договор купли-продажи квартиры не содержит в себе согласования с новым собственником о сохранении за ответчицей права на проживание в спорной квартире.
В соответствии с постановлением Конституционного Суда РФ от 13.07.2021 № 35-П, в силу п.2 ст.34 СК РФ, имущество признаётся совместной собственностью супругов независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено. Фактически запись в Едином государственном реестре недвижимости о праве собственности может не содержать указания на то, что имущество находится в общей совместной собственности супругов.
Сам факт внесения в этот реестр записи о государственной регистрации права собственности одного из супругов не отменяет законного режима имущества супругов, если он не был изменён в установленном порядке. Соответственно, в этом случае оба супруга являются собственниками имущества, собственником которого в Едином государственном реестре недвижимости указан один из них.
Вместе с тем бывший супруг (сособственник общего совместного имущества), сведений о котором не имеется в Едином государственном реестре недвижимости, будучи заинтересованным в сохранении за собой права на общее имущество супругов, должен сам предпринимать меры, в соответствии с требованиями разумности и осмотрительности, по контролю за ним и в том числе, когда это отвечает его интересам, совершать своевременный раздел данного имущества. По крайней мере, он вправе предпринять действия, направленные на внесение указания о нём как о сособственнике в запись о регистрации права собственности на входящее в совместную собственность имущество. В отсутствие же таких действий с его стороны недопустимо возложение неблагоприятных последствий сделки, совершённой без его согласия, на добросовестного участника гражданского оборота, полагавшегося на сведения указанного реестра и ставшего собственником имущества.
ОЦЕНКА ДОБРОСОВЕСТНОСТИ ИСТЦА
Ответчица сособственником квартиры отсутствовала, ею не были предприняты меры в соответствии с требованиями разумности и осмотрительности по контролю за совместно нажитым имуществом. Как следует из материалов дела, в производстве Рудничного районного суда г.Прокопьевска Кемеровской области, имеется гражданское дело о признании сделки купли-продажи квартиры недействительной, применении последствий недействительности сделки, признании прекращённым права на квартиру, по встречному иску о признании истца добросовестным приобретателем квартиры.
Согласно выписке из ЕГРН по состоянию на определённую дату на момент регистрации права собственности на спорную квартиру никаких ограничений для регистрации не имелось, право собственности было зарегистрировано на основании договора купли-продажи, заключённого между продавцом и истцом. Запись о сособственнике квартиры отсутствовала, ею не были предприняты меры в соответствии с требованиями разумности и осмотрительности по контролю за совместно нажитым имуществом.
ВОПРОС О ПРИОСТАНОВЛЕНИИ ПРОИЗВОДСТВА ПО ДЕЛУ
Судебной коллегией было отказано в удовлетворении ходатайства представителя ответчицы о приостановлении производства по настоящему делу до рассмотрения дела районным судом г.Прокопьевска Кемеровской области, поскольку доказательств невозможности рассмотрения данного дела, до разрешения дела ответчицей не представлено.
Согласно требованиям абз.5 ст.215 ГК РФ, суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого в гражданском, административном или уголовном производстве, а также дела об административном правонарушении.
По смыслу ст.215 ГК РФ, невозможность рассмотрения одного дела до рассмотрения другого дела должна быть обусловлена такой взаимной связью дел, при которой обстоятельства, входящие в предмет доказывания по одному делу, устанавливаются или оспариваются в рамках рассмотрения другого дела, разрешаемого в рамках гражданского, арбитражного, административного, уголовного или конституционного судопроизводства.
Приходя к выводу об отказе в удовлетворении ходатайства о приостановлении производства по делу, судебная коллегия с учётом установленных по делу обстоятельств, правоотношений сторон, а также закона, подлежащего применению по данному делу, исходила из отсутствия оснований для приостановления производства по делу, при том, что после рассмотрения иска о недействительности сделки стороны не лишены права обратиться в суд с заявлением о пересмотре решения по настоящему делу по новым обстоятельствам.
ВОПРОСЫ НАДЛЕЖАЩЕГО ИЗВЕЩЕНИЯ
Доводы апелляционной жалобы о неизвещении ответчицы о времени и месте рассмотрения дела подлежат отклонению. Согласно п.1 ст.113 ГК РФ лица, участвующие в деле, а также свидетели, эксперты, специалисты и переводчики извещаются или вызываются в суд заказным письмом с уведомлением о вручении, телефонограммой или телеграммой, по факсимильной связи либо с использованием иных средств связи и доставки, обеспечивающих фиксирование судебного извещения или вызова и его вручение адресату.
В силу п.4 ст.113 ГК РФ судебное извещение, адресованное лицу, участвующему в деле, направляется по адресу, указанному лицом, участвующим в деле, или его представителем.
В соответствии с п.2, 3 ст.167 ГПК РФ, в случае неявки в судебное заседание кого-либо из лиц, участвующих в деле, в отношении которых отсутствуют сведения об их извещении, разбирательство дела откладывается. Суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещённых о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.
Согласно п.1 ст.165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.
В п.63 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что по смыслу пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). При этом необходимо учитывать, что гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзацах первой и второй настоящего пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несёт риск вызванных этим последствий (пункт 1 статьи 20 Гражданского кодекса Российской Федерации). Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу.
ст.165.1 ГК РФ подлежит применению также к судебным извещениям и вызовам, если гражданским процессуальным или арбитражным процессуальным законодательством не предусмотрено иное (пункт 68 Постановления № 25).
В определении от 29.09.2022 № 2316-О Конституционный Суд Российской Федерации указал, что положение п.1 ст.165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому сообщение считается доставленным, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (абзац второй), направлено на обеспечение определённости гражданских правоотношений и стабильности гражданского оборота.
Таким образом, п.1 ст.165.1 ГК РФ, а также ст.116 ГПК РФ, устанавливающие порядок судебного извещения и вручения судебной повестки, обеспечивают реализацию задач гражданского судопроизводства по правильному и своевременному рассмотрению и разрешению гражданских дел.
Ответчица в апелляционной жалобе указала местом своего проживания адрес регистрации: Кемеровская область, г.Прокопьевск, ул.10 микрорайон (спорная квартира).
Из материалов дела следует, что по данному адресу она извещалась судом первой инстанции о времени и месте рассмотрения дела на 09-30 часов определённой даты и на 10-00 часов иной даты, однако данные судебные извещения были возвращены отправителю по истечении срока хранения.
Иного места жительства ответчицы суду первой инстанции не было известно. Сведениями о том, что неявка ответчицы в судебное заседание имела место по уважительной причине, суд не располагал. Поскольку судом первой инстанции были приняты все необходимые меры к надлежащему извещению ответчика о времени и месте судебного заседания, суд в соответствии с положениями ст.167 ГПК РФ правомерно рассмотрел настоящее дело в отсутствие ответчицы.
ИТОГОВЫЕ ВЫВОДЫ СУДЕБНОЙ КОЛЛЕГИИ
Разрешая дело, суд правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, применил закон, подлежащий применению, дал оценку доказательствам в соответствии с требованиями ст.67 ГПК РФ и принял решение при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства, оснований для изменения которого по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Доводы апелляционной жалобы не содержат правовых оснований к отмене судебного решения, сводятся к изложению обстоятельств, являющихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции и к выражению несогласия с произведённой судом оценкой представленных по делу доказательств, оснований для переоценки данных доказательств у суда апелляционной инстанции отсутствуют.
Обстоятельств, влекущих безусловную отмену решения суда, предусмотренных ст.330 ГПК РФ, судебной коллегией не установлено.
На основании изложенного, судебная коллегия определила: решение Рудничного районного суда г.Прокопьевска Кемеровской области от 04 июня 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу — без удовлетворения.
ПРАКТИЧЕСКИЕ ВЫВОДЫ И РЕКОМЕНДАЦИИ
Данное дело представляет значительный практический интерес для юристов, специализирующихся на жилищных спорах и защите прав собственников недвижимости.
Можно выделить несколько ключевых выводов:
Во-первых, нормы ст.35 СК РФ о совместной собственности супругов не распространяются на правоотношения между бывшими супругами. После расторжения брака бывшие супруги приобретают статус участников совместной собственности, регламентация которой осуществляется положениями Гражданского кодекса РФ.
Во-вторых, бывший супруг, заинтересованный в сохранении права на совместное имущество, должен самостоятельно предпринимать меры по контролю за этим имуществом в соответствии с требованиями разумности и осмотрительности. Бездействие в данном отношении не может служить основанием для возложения неблагоприятных последствий на добросовестного приобретателя.
В-третьих, наличие параллельного спора о недействительности сделки купли-продажи не является безусловным основанием для приостановления производства по делу о признании утратившим право пользования жилым помещением. При этом стороны сохраняют право на пересмотр решения по новым обстоятельствам в случае удовлетворения иска о недействительности сделки.
В-четвёртых, переход права собственности на жилое помещение к новому собственнику является самостоятельным основанием для прекращения права пользования этим помещением бывшими членами семьи прежнего собственника, что прямо следует из п.2 ст.292 ГК РФ.
Данное дело наглядно демонстрирует важность правовой позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в Постановлении от 13.07.2021 № 35-П, согласно которой защита прав добросовестного приобретателя недвижимости имеет приоритет над интересами бывшего супруга, не предпринявшего своевременных мер по защите своих прав на совместное имущество.
Стрыгин Иван Викторович.
Адвокат по гражданским и уголовным делам.
Качественная юридическая помощь на территории РФ.
Тел.: +7 913 131 02 02. Telegram: @ivan_strygin • Я на Праворуб: ivan-strygin.pravorub.ru
