Как я сохранил ипотечную квартиру доверителя при банкротстве: применение новых норм на практике
Адвокат
Автор: Цараков Заур Артурович
В 2024 году россияне оформили 1,15 млн ипотечных кредитов. Средний срок — около 20 лет. За это время финансовое положение заёмщика может измениться, и банкротство становится выходом из долговой ямы. Но что будет с ипотечной квартирой?
До августа 2024 года сохранить её было практически невозможно. Поправки к Закону о банкротстве (ст. 213.10, 213.10-1) изменили ситуацию: теперь единственное ипотечное жильё можно защитить, если обязательства по кредиту исполняются или могут быть исполнены надлежащим образом.
Расскажу, как мне удалось применить новые механизмы на практике.
Суть дела
Я веду дело о банкротстве в Арбитражном суде города Москвы (№ А40-274318/2022). Доверитель проживает с семьёй в ипотечной квартире, включённой в конкурсную массу.
Дважды направлял банку предложение согласовать план выхода из ситуации. Оба обращения остались без ответа. Тогда подал ходатайство об утверждении локального плана реструктуризации. Банк снова промолчал, финансовый управляющий выступил против.
Тем не менее суд согласился с моей позицией: план утверждён без согласия банка, квартира исключена из конкурсной массы.
Нюанс: у должника имелась доля в другой квартире. Однако там проживает его мать, площадь невелика, а переезд семьи нарушил бы право на жилище — норма площади на каждого оказалась бы ниже учётной. Суд признал ипотечную недвижимость единственным жильём.
Погасить долг вызвался крёстный отец ребёнка должника. Судебный акт вступил в силу (Определение от 09.10.2024).
Механизмы защиты по закону
Локальное мировое соглашение. Должник и банк могут заключить отдельный план реструктуризации, который утверждает суд. Если банк бездействует или его возражения необоснованны — суд вправе утвердить соглашение без согласия кредитора.
Погашение долга третьим лицом. Закон позволяет другому человеку погасить ипотеку за должника. Между ними возникает беспроцентный заём с возвратом не ранее чем через три года после завершения банкротства.
Критерии единственного жилья
Суд оценивает: пригодность помещения для проживания, фактическое проживание должника (не регистрацию), состав семьи и интересы детей, отсутствие альтернативной недвижимости. Даже помещение без статуса жилого может быть признано единственным, если отвечает необходимым требованиям (Определение ВС РФ от 27.05.2024 № 310-ЭС23-27829).
Вывод
Банкротство больше не означает автоматическую потерю ипотечного жилья. Этот кейс показывает: даже при молчании банка и возражениях управляющего суд встанет на сторону должника — если позиция аргументирована и жильё действительно единственное.
