Методика защиты прав потребителя жилищно — коммунальных услуг от недобросовестных управляющих компаний. Выступление Немцева Дмитрия Борисовича на конференции "Технологии права 2025"

Тема моего сегодняшнего выступления, как следует действовать обнаружив, что управляющая организация ведет себя не совсем законно.
Рассмотрим наиболее распространенный случай, когда домом управляет управляющая организация, действующая на основании лицензии, в обиходе это так называемая, управляющая компания (далее — УК). Если в доме избран иной способ управления, например ТСН или кооператив, то методика защиты не многим отличается от той, что далее будет предложена.

Может быть, в своем выступлении я дам избыточное правовое обоснование своей позиции, но я полагаю, что ссылки на законы в пользу позиции, которую занял ваш доверитель, повредить доверителю не смогут. Особенностью жилищного законодательства является то, что для УК для защиты своих интересов, при споре с собственником помещения, доступно только обращение в суд. Собственнику помещений в этом отношении проще, помимо обращения в суд возможны обращения в прокуратуру и в государственную жилищную инспекцию, причем в различных вариациях.

УК обращается в суд, как правило в следующих случаях:
— Задолженность собственника за ЖКУ;
— Перепланировка помещения или переустройство инженерных сетей;
— Освобождение общего имущества из чужого незаконного владения (установка дверей и т.п.);
— Доступ в помещение для осмотра общего имущества.

П.7. ППВС № 22. По общему правилу, требования о взыскании задолженности по оплате нанимателями (собственниками) жилого помещения и коммунальных услуг рассматриваются по месту жительства ответчика (статья 28 ГПК РФ).
Иски нанимателей (собственников) могут также предъявляться в суд по месту жительства или по месту пребывания истца либо по месту заключения или месту исполнения договора (часть 7 статьи 29 ГПК РФ).
Если есть желание «закошмарить» УК в судебном порядке, то подавать иск нужно в суд не по месту нахождения МКД, где между представителями УК и судьями уже наверняка сложились теплые отношения, а желательно в другом регионе, оформив договор аренды жилья.

Для начала, рассмотрим методику защиты интересов доверителя от судебного взыскания задолженности по ЖКУ.
Как поступают некоторые собственники помещений, которые недовольны качеством ЖКУ или размером платы и включением в ЕПД отдельных услуг? Правильно, перестают вносить плату за ЖКУ.

Реакцию УК предугадать не сложно, ждет год-другой, а то и третий, начисляет пени по текущей ставке ЦБ и подает иск в суд с требованиями взыскать долг, а заодно и пени по ставке ЦБ на день предъявления иска на сегодняшний день это 21%.

Особенности рассмотрения дел по взысканию задолженности.
Вступая в судебную борьбу с УК, следует знать, что суды выполняют негласную установку по борьбе за платежную дисциплину населения.
Это мне известно в результате работы в УК, администрация Домодедово под давлением РСО заставляет УК регулярно отчитываться о том, сколько долгов просужено и сколько передано приставам на исполнение.

Отсюда следует:
— Суд не будет проверять правильность и обоснованность начислений, а поверит предоставленному УК расчету;
— Судьи лояльны к УК, поскольку представители УК хорошо знакомы судьям так как суды расположены по месту нахождения жилого фонда;
— Судьям, как правило, неизвестны особенности жилищного законодательства, а некоторых жилищное законодательство просто раздражает;
— Доводы и доказательства собственника как ответчика, остаются без должного внимания;
— Доводы представителей УК принимаются без каких -либо доказательств.

В общем, на ура тут не проскочишь.

Если посмотреть на Жилищное законодательство, то, на первый взгляд, оно к неплатежам за ЖКУ не располагает.
Согласно части 1 статьи 153 ЖК РФ, что граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Пени взыскиваются на основании ч.14 ст.155 ЖК РФ по ставке ЦБ на день предъявления иска. Кроме того, обязанность оплаты ЖКУ следует из договора управления.

Согласно ч.1 ст. 162 ЖК РФ, каждый собственник помещения в многоквартирном доме самостоятельно исполняет обязанности по договору управления многоквартирным домом, в том числе обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
Договор управления должен быть приложен к исковому заявлению, как доказательство правомерности требовать оплатить задолженность за ЖКУ.

С правами УК, разобрались, а что же с её обязанностями, а они тоже есть и никогда не исполняются в полной мере, что в силу закона, исключает у УК право требовать взыскания задолженности, а у суда отсутствует право удовлетворять подобные иски, но этими особенностями закона почему-то никто не пользуется.
Прежде всего, что бы оплатить ЖКУ собственник помещения должен знать когда, кому, за что и сколько он должен платить.
Согласно п. 1 ч.2 ст. 155 ЖК РФ, плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится на основании платежных документов (в том числе платежных документов в электронной форме, размещенных в системе) (далее – единый платежный документ (ЕПД).

При этом, на потребителя услуг не может быть возложена обязанность по получению платежного документа только на бумажном носителе или только в электронном виде (п.31 ПП ВС от 27.06.2017 N 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности»).

Следовательно, для каждого собственника ЕПД должны быть сформированы на бумажном носителе и в электронном виде.
Исходя из вышеприведенного Постановления пленума, право выбора получить ЕПД на бумажном носителе в электронном виде или на обоих носителе принадлежит потребителю ЖКУ.

В законе нет упоминаний о том, каким образом ЕПД на бумажном носителе должен быть доставлен собственнику помещения в многоквартирном доме, поэтому способ доставки должен быть оговорен в договоре управления.
Продвинутые УК в договоре указывают, что ЕПД раскладываются по почтовым ящикам, но в большинстве случаях способ доставки ЕПД на бумажном носителе не указан.

Но есть еще и нежилые помещения, про них в договоре управления вообще ни слова. И этим грех не воспользоваться, при случае. Отсюда следует, что условия взаимоотношений исполнителя и потребителя по оплате жилищно – коммунальных услуг обусловлены взаимными встречными обязательствами.

Обязанность у собственника по оплате ЖКУ возникает только после размещения УК ЕПД в системе и вручении его на бумажном носителе собственнику помещения. В обоснование своей позиции о незаконности требования УК о взыскании задолженности, можно так же ссылаться на следующие положения Гражданского кодекса.

Это положения о встречных обязательствах и о просрочки кредитора.
Согласно ч.1 ст. 328 ГК ПФ, встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств.
В силу ч. 3 ст. 328 ГК РФ, ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне.
Согласно части 3 ст. 405 ГК РФ, должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.
Частью 1 ст. 406 ГК РФ, Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства.

Не сложно догадаться, что при данных правоотношениях, Кредитор это УК, а Должник – собственник помещения.
Кроме того, согласно части 3 ст. 406 ГК РФ что по денежному обязательству должник не обязан платить проценты за время просрочки кредитора.

Таким образом, отсутствие в материалах дела доказательств вручения ЕПД с размещением ЕПД в системе, дает все основания в отказе в исковых требованиях, хотя бы в части неустойки.
В качестве примера два судебных решения:
1. Определение Верховного Суда РФ от 16.04.2020 N 305-ЭС20-3998 по делу N А40-289027/2018
В отсутствие доказательств выставления истцом ответчику платежных документов в спорном периоде, суд пришел к выводу об отсутствии у товарищества правовых оснований для привлечения ответчика к ответственности в виде взыскания пеней и отказал в удовлетворении иска в данной части.
2. Постановление Арбитражного суда Московского округа от 07.05.2024 N Ф05-4826/2024 по делу N А41-77659/2022 
Требования истца в части взыскания пени были отклонены судами, в связи с отсутствием доказательств направления ответчику платежных документов.

Конечно, УК от собственника не отстанет, пошлет ему ЕПД по почте и разместит его в системе, что даст УК право опять обратиться в суд, сам по себе долг никуда не денется, но право требования пеней с момента возникновения первоначальной задолженности уже не будет, да и срок давности может выйти.

По поводу размера неустойки, с 28.02.2022 и до 01.01.2025 г. действует, в качестве антикризисной меры, 9,5%. Введенная Постановлением Правительства РФ от 26 марта 2022 г. N 474 «О некоторых особенностях регулирования жилищных отношений в 2022 — 2024 годах». Но некоторые УК упорно начисляют неустойку по текущему курсу ЦБ в 21%, на это тоже следует обращать внимание.

Особенности доказывания.
Как мы видим, отсутствие в деле доказательств направления платежных документов влечет, по меньшей мере отказ в взыскании неустойки. Но не стоит забывать, что судья изначально на стороне УК и на вас он будет смотреть как на жулика, который добавляет ему работы и отсутствие доказательств направления ЕПД ответчику, не помешает суду взыскать неустойку вместе с долгом в полном объеме.

Да, действительно, в подобных спорах бремя доказывания лежит на УК в силу следующих НПА:
— По смыслу Ч.1 Ст.161 ЖК РФ, управление многоквартирным домом должно обеспечивать надлежащее содержание общего имущества, а также предоставление коммунальных услуг.
— По смыслу части 1.1. той же статьи, надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе
защите прав потребителей.
— Поставка коммунального ресурса, в виде коммунальных услуг, как и любого товара для личного потребления также регулируется законодательством о защите прав потребителей (преамбула ЗПП).

Согласно пункту 4 статьи 13 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 «О защите прав потребителей» изготовитель (исполнитель, продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер) освобождается от ответственности за неисполнение обязательств или за ненадлежащее исполнение обязательств, если докажет, что неисполнение обязательств или их ненадлежащее исполнение произошло вследствие непреодолимой силы, а также по иным основаниям, предусмотренным законом.

Из содержания п.28 ПП ВС от 28.06.2012 N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», следует, что бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства, лежит на истце, как исполнителе жилищно – коммунальных услуг.
Понимая, что рассчитывать на благополучное, для ответчика, разрешение дела в суде первой инстанции особо не приходится, будем готовить условия для апелляции, путем заявления ходатайств об истребовании у истца доказательств, которые истец не сможет предоставить.

Они могут быть следующие:
1. Доказательства вручения ответчику ЕПД и размещения ЕПД в системе;
2. Надлежащим образом заверенные показания общедомовых приборов учета коммунальных ресурсов;
3. Помесячный расчет платы за отопление, за спорный период с указанием применяемой формулы;
4. Договор теплоснабжения с ресурсником.

Ходатайства следует обязательно заявлять в письменном виде или хотя бы с занесением в протокол.
К чему ведет отсутствие доказательств по пункту 1 вы уже знаете, отказ в иске, по крайней мере во взыскании пени.
Пункты 2 — 4 позволяют проверить правильность начислений коммунальных услуг, как это сделать я уже рассказывал на апрельской конференции 2024 г., кому интересно с выступлением можно ознакомиться здесь https://pravorub.ru/education/103013.html

Скорее всего, ходатайство об истребовании доказательств вручения ЕПД будет удовлетворено, но этих доказательств в деле не появится, но этим можно будет воспользоваться в апелляции.
Но, что-бы испортить жизнь УК, не обязательно дожидаться апелляции. Работа представителя будет наиболее эффективной, если доверитель не поскупится и если работа по представлению его интересов будет осуществляться сразу по трем направлениям:
1. По основному иску;
2. По мерам административного воздействия на УК;
3. По мерам судебного воздействия на административные органы в случае их бездействия или неэффективности.

Каким образом можно усилить свою позицию?

Обратиться с жалобой в ГЖИ, что в нарушение лицензионных требований, платежный документ в электронном виде в системе УК не размещает, что препятствует потребителю своевременно оплачивать ЖКУ.
— п. 6.1 ч. 1 ст.193 ЖК РФ соблюдение лицензиатом требований к размещению информации, установленных ч. 10.1 ст.161 настоящего Кодекса;

— ч. 10.1 ст. 161 ЖК РФ Управляющая организация обязана обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке и об условиях их оказания и выполнения, об их стоимости, о ценах (тарифах) на предоставляемые коммунальные услуги посредством ее размещения в системе. Порядок, состав, сроки и периодичность размещения в системе.

Приказ Минстроя России от 07.02.2024 N 79/пр «Об установлении состава, сроков и периодичности размещения информации поставщиками информации в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства, обязательное размещение которой предусмотрено Федеральным законом от 21 июля 2014 г. N 209-ФЗ „О государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства“ (Зарегистрировано в Минюсте России 29.02.2024 N 77383)

Видите, как много чего обязана размещать в системе УК, чего она никогда не делает, а кроме размещения информации, УК еще обязана своевременно отвечать на обращения граждан. При этом опоздание с ответом влечет для УК ответственность за нарушение лицензионных требований.

Относительно УК. Статья 14.1.3. Осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами без лицензии влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пятидесяти тысяч до ста тысяч рублей или дисквалификацию на срок до трех лет; на юридических лиц — от двухсот пятидесяти тысяч до трехсот тысяч рублей.

Относительно ТСН. Статья 7.22. Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений
влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц — от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей.

Видеозапись выступления на конференции «Технологии права 2025“:

https://rutube.ru/video/private/1f58a2e50042e175a534a9aded16249b/?p=1hsGZLdkZyH0IVMVjgNb8Q