Немного о праве ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитуте). Или о том, что сильные не должны обижать слабых

Шел 2014 год. Менеджер головного офиса «дочки» ПАО «Нефтяная компания «ЛУКОЙЛ», ООО «РИТЭК» буквально на пороге зала судебного заседания остановил Галину и предложил договориться по спорному вопросу без суда.

Суть спорного вопроса заключается в том, что Галина, простой педагог, проживающий в одном из районных центров Волгоградской области, является собственником земельного участка сельскохозяйственного назначения, на котором (О, Боги!) обнаружилась нефть. Право на разработку месторождения государством совершенно официально предоставлено, как вы уже поняли, ООО «РИТЭК».

В этой связи на земельном участке Галины потребовалось возвести нефтяную скважину, которая является объектом капитального строительства и возведена должна быть в порядке, предусмотренном ст. 51 и ст. 55 Градостроительного кодекса РФ, то есть, нужно приобрести легитимное право на земельный участок для ее возведения. Без этого никак!

Не стану утомлять уважаемого читателя нюансами процесса, расскажу вкратце, как было сделано «предприимчивыми» региональными менеджерами ООО «РИТЭК».

Галина на этом месторождении не единственный собственник земельного участка. Как мы понимаем, и скважину предполагалось построить не одну. Для этого (по закону) следовало бы выделить нужную часть земельного участка, образовать из нее, соответственно, новый земельный участок, изменить ему категорию и вид разрешенного использования, после чего в установленном законом порядке обратиться в уполномоченный орган исполнительной власти за разрешением на строительство.

Как же вышло на самом деле? Галина и собственники еще нескольких земельных участков передали их в аренду местному сельхозпроизводителю без права субаренды, исключительно для цели – производство сельскохозяйственной продукции. Последний оказался не чистым на руку арендатором и при очередном перезаключении договора переделал его, предоставив себе право передачи участков в субаренду. Подписи арендодателей подделал, причем на столько «криво», что при разборках выяснилось, что один из арендодателей на дату заключения договора уже пребывал в мире ином не менее полугода. После этого он передал эти участки ООО «РИТЭК» в субаренду для строительства нефтяных скважин, то есть, вопреки прямому указанию закона о запрете строительства на землях сельхозназначения объектов промышленности, да и, собственно, вопреки условиям основного договора.

Совместная махинация фермера и менеджеров ООО «РИТЭК» привела к чудесному для нефтяной компании результату.

Во-первых, вместо того, чтобы заключать договоры аренды с шестью собственниками земельных участков и платить им за каждый участок, фермеру заплатили только за один договор субаренды шести участков. На региональном уровне это прямая экономия денежных средств, выделенных головным предприятием на аренду участков, которую, скорее всего, региональное руководство распределило нецелевым образом.

Во-вторых, формально искомый для получения разрешения на строительство правоустанавливающий документ на земельный участок был получен. Дальше дело в умении отвести зоркий взгляд сотрудников уполномоченного органа исполнительной власти от видимых несоответствий категории и вида разрешенного участка заявленному строительству и… Дело в шляпе, разрешение на строительство получено! А еще дальше все снова по закону. Возвели, сдали в эксплуатацию и пользуйся, оплачивая фермеру-проходимцу субаренду за шесть участков как за один. Стабильная прибыль, которую можно выводить в «серую» зону с последующим ее распределением во благо далеко не самого предприятия. При том, что есть все основания подозревать, что головное руководство было не в курсе и добросовестно выделяло региональной структуре деньги на аренду всех участков.

И подозрения эти не случайны, поскольку когда ваш покорный слуга произвел небольшой «наезд» на региональную структуру ООО «РИТЭК» в виде досудебного требования о выплате Галине, как собственнику земельного участка неосновательного обогащения за его использование. Проходимцы в лице фермера и регионального менеджера, видимо, руководившего этой аферой, в течение срока исполнения этого досудебного требования прибыли к Галине с наличными деньгами (предположу, что собственными) с целью «урегулирования недоразумения». Фермер – искренне желая «замять» проверку в порядке ст. 144 УПК РФ в местном отделе полиции, а менеджер – с целью исключения судебных разборок, поскольку в этом случае иски были бы предъявлены головному предприятию. А там, сами понимаете, могли бы быть приняты «неожиданные» для него решения. Мы с Галиной в тот момент, в принципе, на такой результат и рассчитывали. Менеджера, кстати, чуть позже все-таки посадили за эти махинации со скважинами!

Далее встал вопрос о заключении теперь уже с Галиной легитимного договора аренды земельного участка для размещения и эксплуатации нефтяной скважины с ООО «РИТЭК». Тактика была избрана примерно такая же – «наступить в мягких тапочках» на руководство ООО «РИТЭК» с целью склонить его к конструктивному диалогу по существу спорного вопроса.

Поскольку скважина на участке Галины, по смыслу ст. 222 Гражданского кодекса РФ, имела все признаки самовольной постройки, а доказательства тому вытекали из пакета документов о выдаче разрешения на ее строительство, был предъявлен иск о сносе этой самой скважины.

Затея сработала! Здравомыслящие юристы и менеджеры головного предприятия приняли в сложившейся ситуации единственное верное решение – остановить не начавшийся судебный спор и договориться с Галиной.

В итоге ООО «РИТЭК», как добросовестный участник гражданских правоотношений, вступило в официальную переписку с Галиной по вопросам предоставления им земельного участка для размещения и эксплуатации нефтяной скважины. Получило от нее все необходимые согласия, за свой счет выделило необходимую для этого площадь, провело кадастровый учет, изменило категорию и вид разрешенного использования вновь образованного земельного участка и заключило с Галиной договор его аренды.

Если уважаемый читатель решил, что это «happy end» истории, то напрасно! Это было лишь предисловие к истории конкретного гражданского дела, о котором я только собираюсь рассказать. Так что не прощаемся!

Продолжение следует