Немного о праве ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитуте). Или о том, что сильные не должны обижать слабых. Часть 1

Продолжение, начало (Здесь)

В этом деле все было неоднозначно. Поэтому я не решался что-либо публиковать о нем до той поры, пока не наступит относительно стабильное понимание результатов происходящего. На днях Четвертый кассационный суд общей юрисдикции подтвердил правильность нашей позиции по делу, поэтому, думаю, можно подвести итог. Я не исключаю, что ООО «РИТЭК» повезет дело еще и в Верховный Суд РФ, но опираясь на многолетний личный опыт, позволю себе предположить, что отмена состоявшихся по делу и вступивших в законную силу, решений маловероятна. Во всяком случае, на общих основаниях. А там, как говорится, пути Господни неисповедимы!

Само дело необычное во всех отношениях! С точки зрения сбора доказательств, оно не представляло особой сложности, поскольку последовательность развития событий была достаточно полно задокументирована и для того, чтобы ее восстановить, не требовалось особого труда и изобретательности.

Вопрос юридической оценки совокупности этих доказательств, — вот это, да! Здесь разразилась бурная судебная дискуссия и, на мой взгляд, с профессиональной точки зрения больший интерес может представлять не столько сюжет, сколько содержание проектов гражданско-правовых и процессуальных документов, составленных сторонами, а также состоявшихся судебных постановлений.

Заранее ставлю в известность заинтересовавшихся о том, что объем этих материалов достаточно велик, чтобы вы могли себе позволить запланировать время на их изучение и оценку. Одновременно приношу свои извинения за то же самое тем, кто не готов осилить этот материал в полном объеме.  

Без малого десять относительно безмятежных лет арендных отношений между Галиной и ООО «РИТЭК» неожиданно прервались в 2024 году уведомлением от нефтяной компании об одностороннем отказе от договора аренды земельного участка (ст. 621 и 610 ГК РФ), на котором располагается и эксплуатируется нефтяная скважина, с приложением акта приема-передачи земельного участка арендодателю, за подписью уполномоченного лица регионального представительства компании, скрепленной фиолетовой печатью. При этом право собственности на скважину не прекратилось, эксплуатация ее не прервалась и освободить участок компания намерений, странным образом, не обнаруживала. Напротив, нефть качалась, бизнес процветал.

В чем причина такого поведения, было не понятно. Как, впрочем, не было ответа на вопрос о том, как будет в правовом смысле существовать нефтяная скважина, право собственности на которую зарегистрировано в установленном законом порядке, вопреки утверждению совокупности федеральных законов о, так называемом, единстве судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости.

Однако, ответ пришел относительно быстро в виде соглашения о бессрочном сервитуте части земельного участка для, внимание, размещения и эксплуатации нефтяной скважины. Дивный замысел, скажу я вам! За более чем тридцать лет работы в праве с таким толкованием положений ч. 1 ст. 274 Гражданского кодекса РФ я столкнулся впервые. Смотрите,

Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута (ч. 1 ст. 274 ГК РФ).

 На мой взгляд, норма достаточно понятная и полностью исключает ее неоднозначное толкование. Более того, правовой институт, связанный с правом ограниченного пользования чужим земельным участком, существует уже давно и обеспечен достаточным объемом судебной практики, позволяющим исключить ошибки при его применении.

При этом обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком (ч. 2 ст. 274 ГК РФ).

Проще говоря, сервитут земельного участка, о котором шла речь в предложенном ООО «РИТЭК» соглашении, в правовой природе не существует. Сервитут – это право в праве! По смыслу ч. 1 ст. 274 Гражданского кодекса РФ, собственник земельного участка, даже при наличии установленного сервитута в интересах другого лица, сохраняет за собой право использования этого земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования. Но, позвольте, если вид разрешенного использования земельного участка – размещение и эксплуатация нефтяной скважины, как Галина сама могла бы в сложившейся ситуации его использовать? Ведь у нее нет собственной нефтяной скважины! Это первый аспект проблемы.

Второй состоит в том, что, если вид разрешенного использования всего земельного участка – размещение и эксплуатация нефтяной скважины, какая необходимость устанавливать на его часть сервитут для этой же цели? Абсурд!

Но, тем не менее, соглашение о таком сервитуте лежало передо мной уже подписанное руководителем регионального представительства ООО «РИТЭК». То есть, на лицо имело место злоупотребление правом по смыслу ч. 1 ст. 10 Гражданского кодекса РФ, цель которого была очевидной – извлечь дополнительную материальную выгоду, за счет Галины, уменьшив плату за земельный участок в десятки раз. Такова была ситуация с точки зрения закона и здравого смысла, которую я довел до Галины во время консультации. И Галина приняла решение бороться. Несмотря на то, что предстоящая борьба сильно осложнялась очевидной разницей в «весовых» категориях сторон.

Было очевидно, что юристами ООО «РИТЭК» разработана схема, основанная на манипуляциях совокупностью положений законов и задокументированных искусственно созданных формально-юридических обстоятельствах. В результате этих манипуляций происходит искусственная интеграция этих обстоятельств в традиционное применение нужных положений закона с целью создания видимости законности судебной защиты, якобы, нарушенного права. Поэтому в такой ситуации важна любая мелочь, любая подпись, которая создает оппоненту условия для реализации задуманного.

И примеры тому уже имели место быть. Менеджерам и юристам ООО «РИТЭК», по имеющейся у нас информации, уже удалось на почве правовой неграмотности, убедить некоторых собственников подписать такие соглашения. Убеждали тем, что они крупная нефтяная компания, действующая официально. Подписывайте, господа собственники, документы, а если с чем не согласны, потом идите в суд и обжалуйте. Расчет простой, люди идут в суд, а там им отказывают в исках мотивируя отказ тем, что они сами (!) прекратили арендные отношения, приняв от ООО «РИТЭК» земельные участки после расторжения договоров аренды и сами (!) заключили соглашения о сервитутах.

Дальше – принцип свободы договора, сами понимаете. И где-то в «мутной воде» обстоятельств спорного правоотношения, изложенных в судебных решения, тихо замалчивается о том, что эти соглашения по своей природе ничтожны, поскольку противоречат закону. Занавес!

Поэтому я категорически запретил Галине подписывать акт приема-передачи земельного участка от арендатора. Таким образом мы сохранили юридическую связь земельного участка и объекта капитального строительства, расположенного на нем, то есть, не сформировали условий для юридического обоснования необходимости формирования нового правоотношения, связанного с пользованием земельным участком, в виде сервитута.

А начатую юристами ООО «РИТЭК» дискуссию, перевели несколько в иную плоскость, целью которой было создание условий для Галины, необходимых для обращения в суд с самостоятельным иском.