Истребование имущества от добросовестного приобретателя (ст. 302 ГК РФ). Конституционный смысл

Конституционный Суд РФ рассмотрел жалобу гражданки, у которой изъяли квартиру, приобретённую по договору купли-продажи у лиц, получивших её в порядке приватизации (Постановление Конституционного Суда РФ от 26 мая 2025 г. № 22-П).
Постановление усиливает правовую стабильность и защиту добросовестных приобретателей недвижимости.

Фабула
Судом первой инстанции удовлетворены исковые требования прокурора к Т.В.П., администрации города Судака, гражданам Т.Л. и Т.Р. в части признания незаконными и отмены постановлений, касающихся передачи жилого помещения (квартиры) из муниципальной собственности в собственность Т.Л. и Т.Р., признания недействительным договора передачи жилого помещения в их собственность, а также истребования из незаконного владения Т.В.П. соответствующей квартиры.

Апелляционной и кассационной инстанциями решение суда первой инстанции оставлено без изменения. Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации отказано в передаче кассационной жалобы Т.В.П. для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам данного суда.

Ситуация с учетом условий статьи 302 ГК РФ.
Жилое помещение выбыло по решению Главы администрации города Судака. По материалам уголовного дела установлено, что Главой администрации допущены нарушения при соблюдении порядка проведения приватизации.

Собственник — Муниципальное образование города Судак (субъект гражданского права, ст. 124 ГК РФ). Муниципальное образование (собственник) вправе истребовать имущество от приобретателя, если докажет что оно выбыло из владения помимо его воли.  

Факт выбытия — сведения о приватизации и передача квартиры лицам ее приватизировавшим. Поскольку порядок приватизации нарушен, то лица, приватизировавшие квартиру, не имели права ее продавать.
Добросовестный приобретатель тот кто: 

-возмездно приобрел
-не знал и не мог знать, что продавец не имеет права продавать квартиру.

Есть Собственник (Администрация МО). Есть лицо, не имевшее право отчуждать (лица, приватизировавшие квартиру). Есть приобретатель (Ответчик в СОЮ — заявитель в КС).

Остаются три обстоятельства требующих доказывания.
1) Собственник должен доказать, что имущество выбыло из его владения помимо его воли (п. 1 ст. 302 ГК РФ).
2) Соблюдение срока, установленного для использования этого права (п. 4 ст.302 ГК РФ).
3) Приобретатель должен доказать, что он добросовестный (название и содержание ст. 302 ГК РФ).
Правовая позиция КС РФ по этим обстоятельствам следующая.

1) Касательно воли
Суды пришли к выводу, что ввиду нарушений, допущенных при приватизации спорной квартиры (в частности, ими было указано на противоправные действия главы администрации города Судака, подтвержденные в рамках расследования уголовного дела), данное жилое помещение выбыло из владения публичного собственника помимо его воли, в связи с чем, может быть истребовано, в том числе, от добросовестного приобретателя.

 В правовом демократическом государстве, каковым является Российская Федерация, пренебрежение требованиями разумности и осмотрительности со стороны публично-правового образования в лице компетентных органов не должно влиять на имущественные и неимущественные права граждан!

Органы публичной власти несут ответственность за достоверность выданных правоустанавливающих документов, за соблюдение надлежащей процедуры их выдачи в случаях предоставления публично-правовым образованием гражданам жилых помещений, особенно с учетом конституционно значимого характера права на жилище (ст. 40 КРФ).

Следовательно, к органам публичной власти применим повышенный стандарт должной осмотрительности, соблюдение которого требуется в равной степени на всех этапах процедуры, предполагающей предоставление гражданину жилого помещения.

Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли; судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу (абз. 2 п. 39 ПП ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 года N 10/22).

О наличии воли на выбытие квартиры из владения публично-правового образования свидетельствуют действия, направленные на передачу владения иному лицу, в частности, действия уполномоченного органа публично-правового образования по предоставлению жилого помещения по договору социального найма, а также последующему заключению договора передачи жилья в собственность гражданина, даже если для этого отсутствовали законные основания, а также представление в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, документов для регистрации перехода права собственности (Обзор судебной практики утвержден Президиумом ВС РФ 25 ноября 2015 года).

Cовокупно действия могут свидетельствовать о явном и последовательном выражении публично-правовым образованием воли на достижение как правового, так и фактического эффекта, предполагающего выбытие объекта гражданских прав из его имущественной сферы, и, следовательно, могут рассматриваться в контексте применения п.1 ст.302 ГК РФ как свидетельство выбытия имущества из владения по воле его собственника.

Волеизъявление публичного собственника на передачу имущества должно считаться очевидным, если такая передача опосредовалась актом местной администрации, изданным (подписанным) главой местной администрации, поскольку именно он руководит местной администрацией на принципах единоначалия, а местная администрация, в свою очередь, является исполнительно-распорядительным органом муниципального образования — собственника (ч.1 ст.37 закона от 6 октября 2003 года № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ»).

Наличие такого акта не может не создавать у граждан при приобретении ими жилых помещений разумной уверенности относительно обоснованности и законности их первоначального предоставления. 

Хотя государственная регистрация вещных прав уполномоченным на то органом не является действием по распоряжению имуществом публично-правового образования и не означает передачи владения в том смысле, в каком это понимается в целях применения ст. 302 ГК РФ, тем не менее, она выступает в качестве завершающего элемента юридического состава, влекущего возникновение, изменение, переход или прекращение соответствующих прав (постановления КС РФ от 10 ноября 2016 года № 23-П и от 28 января 2025 года № 3-П). Поэтому сам факт государственной регистрации прав гражданина на недвижимое имущество, переданное ему публичным собственником, можно рассматривать как презюмирующий наличие воли последнего на выбытие из его владения жилого помещения.

Даже последующее признание действий и актов, опосредующих переход жилого помещения в частную собственность из публичной и передачу владения им, незаконными, а соответствующих сделок — недействительными, не должно автоматически приводить к выводу об отсутствии воли соответствующего публично-правового образования в отношении передачи владения. Такой подход применительно к публичной собственности обнаруживает противоречие конституционному принципу поддержания доверия к действиям публичной власти.

Нельзя не учитывать и того обстоятельства, что граждане — добросовестные приобретатели и публично-правовые образования находятся в неравных условиях относительно возможности выявления противоправных действий должностных лиц уполномоченных органов публичной власти, приведших к тому, что жилое помещение выбывает из владения публичного собственника.

Следовательно, отсутствие правовых оснований для отчуждения жилого помещения не влечет вывода об отсутствии воли публично-правового образования на передачу владения жилым помещением для целей решения вопроса об истребовании этого жилого помещения у добросовестного приобретателя.

Иное приводило бы к нарушению требований общеправовых принципов равенства и справедливости вследствие различного отношения правопорядка к значению проявленной собственником имущества неосмотрительности, притом, что необходимый стандарт такой осмотрительности в деятельности органов публичной власти должен быть более высоким, чем в деятельности частных субъектов.

Сказанное не относится к ситуации, когда незаконное отчуждение жилого помещения (формирование оснований для включения в состав сведений ЕГРН записи о праве) связано, в частности, со сговором гражданина, которому предоставляется жилое помещение, и должностного лица при заведомом для них отсутствии законных оснований для предоставления имущества гражданину, что не должно затрагивать права добросовестного приобретателя соответствующего жилого помещения.

Учитывая сказанное, необходимо оценивать и предусмотренное ч.1 ст.68.1 закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» право физического лица — добросовестного приобретателя, от которого было истребовано жилое помещение в соответствии со ст.302 ГК РФ, на выплату однократной единовременной компенсации за счет казны Российской Федерации после вступления в законную силу судебного акта об истребовании от него соответствующего жилого помещения.

Таким образом, п. 1 ст. 302 ГК РФ предполагает наличие у суда оснований для вывода о том, что имущество выбыло из владения собственника помимо его воли, лишь, если будет установлено, что публично-правовое образование в лице уполномоченного органа (должностного лица) НЕсовершало действий, направленных на его отчуждение гражданину.

Если же уполномоченные органы публично-правового образования совершали действия (принимали правовые акты), направленные на передачу жилого помещения из публичной собственности в частную и, соответственно, на передачу владения, — даже признанные в дальнейшем незаконными, — то не предполагается признание жилого помещения выбывшим из владения публично-правового образования помимо его воли для целей истребования у добросовестного приобретателя.

Сказанное не отрицает правомочия публично-правового образования или выступающего в защиту его законных интересов прокурора применять иные меры по восполнению его имущественных потерь, связанных с незаконным выбытием из его собственности жилого помещения, в том числе, предъявлять требования к лицам, виновным в таком выбытии.

2) Срок использования права
Статья 302 ГК РФ дополнена п.4, который предусматривает, что суд отказывает в удовлетворении требования субъекта гражданского права, указанного в п.1 ст.124 данного Кодекса, об истребовании жилого помещения у добросовестного приобретателя, не являющегося таким субъектом гражданского права, во всех случаях, если после выбытия жилого помещения из владения истца истекло три года со дня внесения в государственный реестр записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя жилого помещения.

Это специальный правовой механизм защиты прав добросовестных приобретателей жилых помещений, незаконно выбывших из владения публичных собственников.

Данный правовой механизм подлежит применению, лишь, когда со дня внесения в государственный реестр записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя жилого помещения истекло три года. До истечения же указанного срока с момента регистрации права собственности в спорах между гражданами и публично-правовыми образованиями подлежат применению общие положения п.1 ст.302 ГК РФ.

Из представленных материалов следует, что этот срок в деле заявительницы не истек.

3) О добросовестности приобретателя
КС РФ пришел к выводу «Хотя в судебных постановлениях, принятых по делу с участием заявительницы, не содержится однозначной оценки ее как добросовестного приобретателя, вывод о ее недобросовестности также не был сделан. В деле заявительницы основанием для истребования спорного имущества послужило не проявление ею недобросовестности, а выбытие имущества из владения муниципального образования помимо его воли. Это подчеркивается и в определении судьи Верховного Суда Российской Федерации, указавшего, что при установленных обстоятельствах вопрос о добросовестности заявительницы значения для рассмотрения дела не имел».

Вопрос добросовестности Конституционный Суд РФ не стал исследовать. Мое мнение — это важное обстоятельство и нельзя им пренебрегать. 

Норму права (ст. 302 ГК РФ) необходимо применять в деле с учетом всех указанных в ней обстоятельств. Даже если судья не понимает, зачем нужны доказательства какого-то обстоятельства, он не может отказаться от его установления в силу обязанности ПОДЧИНЕНИЯ федеральному закону (ст.120 КРФ). И удивление вызывает позиция судьи ВС РФ, поддерживающая отказ от установления обстоятельства добросовестности, предписанного нормой закона.

Заявительница требовала установления статуса добросовестного приобретателя: она направила встречный иск об этом, иск отклонен. Не установление статуса добросовестного приобретателя нарушает право на защиту достоинства личности (ч.1 ст. 21 КРФ). Добросовестный приобретатель имеет право на выплату единовременной компенсации за счет казны (ч.1 ст. 68.1 закона № 218-ФЗ). Статус добросовестности или недобросовестности имеет большое значение при осуществлении расчетов, последующих за истребованием имущества (ст. 303 ГК РФ).

Мое мнение о ситуации следующее. Конституционный Суд РФ применил в Постановлении два Акта Верховного Суда РФ. Позиции Верховного и Конституционного судов схожи. Восемь судей и прокурор не читают Постановления ВС РФ и не применяют их. Это существенное нарушение, так как это нарушает единообразие в толковании и применении судами норм права и является основанием для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора (статья 391.9 ГПК РФ).

Судьи жалуются на загруженность и обвиняют участников процесса в злоупотреблении правом. Дело заявительницы показывает, что участники не злоупотребили правом, а загруженность возникла из-за непрофессионализма судей.