Арендная плата или налог на имущество. Что платить?
Адвокат
Автор: Мамонтов Алексей Вячеславович
Участник ежегодной конференции Технологии права 2025
История правоотношений сторон
Итак. Мы имеем заключенный договор аренды здания и земельного участка под ним. Договор заключен субъектом малого предпринимательства. Поэтому он имеет право на выкуп земли и здания как единого объекта недвижимости.
Этим правом он воспользовался на основании ст. 3 ФЗ РФ №159 – ФЗ от 22.07.2008г. При этом для реализации законного права пришлось пройти всю дорогу.
Выкуп арендованного имущества
Было подано заявление о желании выкупить объект недвижимости. Заявление в установленный месячный срок не было рассмотрено. В связи с этим пришлось признавать в суде бездействие незаконным.
Решением суда было постановлено признать бездействие территориального органа по управлению федеральным имуществом незаконным и возложена обязанность рассмотреть заявление о выкупе объекта. Апелляционная инстанция подтвердила правильность вынесенного решения.
Через некоторое время проект договора был направлен терорганом моему доверителю. В нем была указана цена дороже чугунного моста, ведущего в кремль минуя все посты. Соответственно возникли разногласия по одному из самых существенных условий – цене.
В силу ст. 445 ГК РФ, ст. 446 ГК РФ обратились с заявлением в арбитражный суд с требованием об урегулировании разногласий. Суд первой инстанции вынес решение, которым определил справедливую рыночную цену, сформированную на основании проведенной по делу судебной оценочной экспертизы. Для теороргана естественным было обжалование этого решения в апелляции, т.к. цена была понижена в 4 раза. Апелляция оставила решение суда первой инстанции в силе.
Поскольку для теороргана заключение договора является обязательным, а ст. 445 ГК РФ предусматривает, что при урегулировании разногласий судом, указанная им цена является обязательной для сторон, то на следующий день после рассмотрения апелляционной жалобы в адрес тероргана было направлено требование передать документы на регистрацию перехода права собственности, т.к. договор подписан с протоколом разногласий и они урегулированы вступившим в законную силу решением суда, а это является моментом, определяющим момент вступления договора в силу.
Соответственно с момента вступления договора купли – продажи в силу, договор аренды между этими же лицами прекратил свое действие. Об этом терорган был также извещен.
Эти события произошли в июле 2025г.
Однако, терорган, как более сильная сторона в экономических отношениях, не стал добровольно исполнять свои обязанности по передаче документов на регистрацию и обратился с кассационной жалобой. В то же время предприятие – инициатор покупки, незамедлительно в июле выплатило установленную судом стоимость объекта недвижимости.
Пока жалоба рассматривалась судом кассационной инстанции договор не передавался на регистрацию перехода права собственности терриориальным органом не смотря на неоднократные письменные требования и угрозы пойти к прокурору.
И только после получения судебного акта из кассационной инстанции теорорган направил новый проект договора, как следует из сопроводительного письма в ответ на наше обращение от июля 2025г.
Дабы не переходить в непонятные игры предприятием был подписан направленный договор, в прочем в нем была ссылка на решение суда об урегулировании разногласий. Подписанный договор был отправлен вместе с сопроводительным письмом в котором указывалось, что это новая редакция договора, который по нашему мнению вступил в силу в июле 2025г.
Государственная регистрация перехода права собственности произошла в декабре 2025г.
Правовая коллизия
А теперь правовая коллизия, которая сложилась благодаря вышеописанным событиям.
С июля по декабрь предприятие не выплачивало арендную плату, т.к. считает, что дата заключения договора купли – продажи – это дата вступления решения арбитражного суда первой инстанции об урегулировании разногласий.
В связи с заключением договора купли – продажи договор аренды на этот же объект недвижимости прекратил свое действие. Об этом, как сказано выше, арендодатель надлежащим образом уведомлен.
Тем не менее у нас даже законом установлено, что землепользование является платным. Ну и соответствующая глава 60 ГК РФ имеется о неосновательном обогащении. Соответственно за период с июля по декабрь предприятие как минимум должно выплачивать налог на имущество и налог на землю.
Но для начисления налога оснований нет, так как в этот период у предприятия не было права собственности на объект недвижимости, которое возникает согласно ст. 223 ГК РФ с момента государственной регистрации.
Одновременно правовых оснований для взыскания арендной платы за этот период времени у тероргана также нет. Это обосновано двумя доводами:
1) договор купли – продажи считается заключенным с момента урегулирования судом разногласий (т.е. вступления в силу решения, а это июль);
2) терорган незаконно бездействовал с июля по декабрь не передавая документы на государственную регистрацию.
В этой связи (если рассматривать арендную плату) выплаты арендной платы сверх налога на имущество и землю будут являться убытками для предприятия, причиненными незаконным бездействием тероргана, которые в силу ст. 15 ГК РФ, ст. 16 ГК РФ должны быть возмещены за счет казны.
Вот и сложилась коллизионная ситуация – вроде как платить должны, а вот кому и сколько вопрос самый интересный.
Мое видение по разрешению правовой ситуации.
1 вариант. Определиться с терорганом и выплатить им платежи за период июль – декабрь в размере, соответствующем налогу за этот же период как плату за пользование.
2 вариант. Определиться по этому вопросу с налоговым органом и выплатить эти же деньги в виде налога.
Буду признателен высказанным мнениям относительно анализа правовой ситуации и предложениям по ее разрешению.
