Верховный Суд РФ о применении приобретательной давности к объектам недвижимости «старого фонда», ст. 234 ГК РФ
Юрист
Автор: Шилова Ольга Алексеевна
Участник конференции Праворуб в Питере 2025
Верховный суд РФ рассмотрел гражданское дело по иску о признании права собственности на недвижимость в силу приобретательной давности
Основания иска: Семья Истца владела гаражом, возведённым в советский период, и несла расходы по его содержанию более 15 лет открыто и непрерывно.
Ответчик по делу – администрация г. Краснодара. Не удивительно, что суды всех трёх инстанций, находящиеся на территории города, встали на защиту ответчика.
- Первая инстанция пришла к выводам об отсутствии у истца доказательств непрерывности и добросовестности владения и пользования гаражом, а также об отсутствии разрешения на его строительство и ввод в эксплуатацию. Кроме того, суд указал, что истец не представил сведений о праве собственности или пользования земельным участком, на котором расположен гараж, и отказал в иске о признании права собственности.
- Апелляционная инстанция согласилась с выводами суда первой инстанции.
- Суд кассационной инстанции тоже не нашёл нарушений и оставил судебные акты без изменений.
- Верховный Суд РФ отменил все судебные акты, указав на существенные нарушения норм материального права и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Основные правовые ошибки нижестоящих судов:
- Отождествление приобретательной давности с титульным владением: Суды отказали в иске, указав на отсутствие доказательств перехода права собственности к истцу (отсутствие «цепочки» документов). Это противоречит самой сути ст. 234 ГК РФ, которая применяется именно тогда, когда иные основания приобретения права (договор, наследование) отсутствуют или не могут быть доказаны.
- Избыточное требование разрешительной документации: Суды требовали от давностного владельца представить разрешение на строительство и акт ввода в эксплуатацию объекта, возведенного в 1968 году. ВС РФ указал, что при наличии архивных данных о законности выделения земли (решение исполкома 1961 года) отсутствие современных документов у истца не препятствует признанию права.
- Неправильное толкование добросовестности: Суды посчитали владение недобросовестным только на основании того, что истец знал об отсутствии у него юридически оформленного титула.
- Игнорирование статуса объекта: Суды не учли, что объект (гараж) был поставлен на кадастровый учет как «ранее учтенный», что само по себе подтверждает факт его легального существования в правовом поле РФ.
Верховный Суд РФ дал разъяснения о применении приобретательной давности:
Самостоятельность основания: Приобретательная давность является самостоятельным, первоначальным основанием возникновения права собственности. Для её применения не требуется доказывать наличие иных оснований (например, действительности сделки купли-продажи или мены).
Приоритет фактического владения: По смыслу ст. 234 ГК РФ, право может быть приобретено как на бесхозяйное имущество, так и на имущество, принадлежащее другому лицу (титульному собственнику).
Преемственность владения (п. 3 ст. 234 ГК РФ): Истец имеет право присоединить ко времени своего владения время владения лица, чьим правопреемником он является (в данном деле — время владения супруга и предыдущего владельца в рамках фактического обмена).
Законность постройки: Если земельный участок выделялся под строительство гаражей уполномоченным органом (даже в 1961 году), объект не может считаться самовольной постройкой в контексте спора о приобретательной давности, если его параметры соответствуют проекту.
Критерий добросовестности: Добросовестность в контексте приобретательной давности означает, что лицо при получении владения не знало и не должно было знать об отсутствии оснований возникновения у него права собственности. Однако осведомленность о наличии титульного собственника сама по себе не исключает добросовестности.
Вывод:
Определение ВС РФ № 18-КГ25-443-К4 существенно облегчает защиту прав граждан на объекты «старого фонда», владение которыми началось в результате неформальных сделок или административных актов советского периода. Суд подтвердил, что ст. 234 ГК РФ призвана возвращать в гражданский оборот фактически брошенное или неоформленное имущество.
Определение ВС РФ № 18-КГ25-443-К4 от 20.01.2026
Нормы права, на которые ссылался суд:
п.1 ст. 8 ГК РФ, ст. 12 ГК РФ, п.3 ст. 218 ГК РФ, ст. 225 ГК РФ, ст. 234 ГК РФ, п.15, п.16 ПП ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».
01 февраля 2026 года
